南京转贷互助基金_南京转贷基金价格表

1.商业可以改成公积金吗

2.有抵押还能公积金吗

3.交通银行主要是做什么的？急…

4.南宁如何将商贷转成公积金

5.南京三批集中供地挂牌 61宗地总起价482.86亿元

从理论上讲，公共产品可以分为全国性和地方性两类。全国性的公共产品是指在全国范围内具有非排他性的公共产品，是为全体国民消费的，如国防。全国性的公共产品必须由中央来提供。地方性的公共产品是指在某一区域范围内具有非排他性而对于其他区域范围的人来说具有排他性或技术上难以非排他的公共产品，如某个地方的公园一般只为当地的居民所消费，如果中央利用全国国民的税收为地方性的公共产品融资，就意味着全国居民为少部分人消费的产品买单，违背了"谁受益，谁支付"的原则。因此，地方性的公共产品应该由地方来提供。从可操作性讲，地方对于本地居民最需要什么样的公共产品的信息要比中央更为了解，因此，地方提供本地的公共产品来要比中央更"得心应手"，能够及时、有效、合理地提供。地方首先应该为公共产品筹措资金。

一般来说，地方融资的主要方法有:当地税收收入(在我国还包括其他税费收入)、投资基金以及发行地方债券。我国受预算法条文的约束，地方不能通过发行地方债来融通资金，因此目前摆在地方面前的是一方面要扩大市政建设、提供足量的公共产品与另一方面资金严重不足之间的矛盾。如果要解决这一矛盾，允许发行市政债权融资成为一个极为紧迫的问题。

从体制来讲，地方应该具备一定的法人资格，而不仅仅是中央的"派出机构"，这样能够调动地方积极性，充分尊重地方自决权利，减轻中央的决策压力。1994年分税制改革以来，我国已初步建立起中央和地方分享事权、财权、税收权的分级财政体制，赋予地方的举债权也是必要的。但由于各级之间事权划分不明，加上普遍的财力匮乏，地方难以提供必要的公共产品，形成地方财政职能的"缺位"。当地方在现行体制下难以通过税收权等权利来获得提供公共产品的资金时，就应当赋予他们必要的举债权，以完成它们的事权。因此，发行市政债券是进一步深化财政体制改革的重要一环。

2、地方普遍融资困难，急需新的融资渠道

从总体来看，我国城市基础设施建设投资偏低。基础设施的落后将成为经济发展的瓶颈。因此，加快城市化建设，提供以交通道路、城市能源、给排水系统为主的市政工程是保证经济高速增长的前提条件。而城市化的发展离不开资金支持，根据国家基本建设标准匡算，每个城市人口大约需要城市建设费用9万元，而如果每年城市化率提高1个百分点，则表明每年我国新增城市人口大约1400万，如此计算，则提高一个城市化率百分点，每年就需要新增投资12600亿元。这么大的资金需求需要有多种融资方式加以保证。

现在，在我国的大部分城市都存在着扩大投资、拉动经济增长与资金缺乏、融资渠道不畅的突出矛盾。随着城市化的不断发展，市政建设所需要的资金越来越多，而地方用于市政建设的预算内财政资金仅仅靠财政拨款(包括国家预算内投资和地方财政拨款)以及城市建设维护税和城市公共事业附加两个专项资金，可说是捉襟见肘。比如上海市在1992年到1996年用于城市基础设施建设的投资累计达1143亿元，而每年用于承建的财政拨款仅30亿元，5年间资金缺口达千亿元；又如南京市，1995年到1999年城建投资累计达61.9亿元，而财政安排累计仅8亿，加上两个专项资金的22.1亿元，其资金缺口为32亿元。其他城市的情况大抵如此，越是大型的城市其资金不足的问题越严重。

但是城市在发展，市政建设一刻也不能停下，目前地方除了运用正常的税收收入和上级拨款资金外，解决资金不足的办法有如下几种:

第一、批地引资。当前在城市建设中一个典型的运作模式就是地方利用土地，通过无偿或者低廉的土地出让金，吸引土地开发商和建设商来进行各种旧城改造和城市基础设施建设，以此来解决开发中资金不足的问题。这些项目往往套入银行提供房屋信贷资金和按揭，从而造成近几年信贷资金的急剧增加。这种批地融资方式目前已经产生了种种问题，如耕地面积急剧下降，城市房屋拆迁纠纷不断，土地价格上升过快，房地产开发及价格出现过热。地方的短视有可能将实现其职能的能力消耗殆尽。

第二、通过国有企业或国有控股上市公司的产权重组等获得部分资金。地方有一部分大型国有企业，在实施股份制改造的过程中也面临着资金匮乏的问题。随着股票市场十多年风雨的洗礼，股民已经成较为理性的投资者，对上市公司中普遍存在的"圈钱"现象有所警惕，股票市场融资功能已经大大下降了。股市的改革是要与其他经济体制特别是金融体制改革配套的，所以地方通过资本市场融资的渠道已不通畅。

第三、向商业银行。地方另一个融资渠道是向商业银行，但这一点恰恰是引起商业银行呆坏帐比例上升的重要原因。地方把商业银行包括四大国有银行、城市和农村信用社等金融机构当作自己的"钱袋子"，通过行政指令或其他担保方式向银行融资。而银行也乐于向放贷，因为信用有保障，不怕破产。这几年银行的大部分是贷给的，对民营企业却存在"惜贷"心理。但是，的有些项目也不一定能够实现经济效益，特别是大型基础设施在投入前十几年是很少有回报的，造成资金的回收期很长。而国有企业由于其自身经济效益不高，通过担保而从商业银行的往往形成了呆坏帐。随着四大国有商业银行逐步向商业银行运行机制转轨以及对呆坏账的清算，金融机构也开始注重向放贷的风险管理。对银行的资金运作已经不能再强加干预，因此向商业银行这一条融资渠道也难以满足的资金需要了。

第四、引进外资。地方通过土地批租、税收优惠等方式吸引外资以解决城市基础设施建设的不足。这种方式使国家大量的税收流失，造成内资企业和外资企业的不同待遇以及当地对外资的依赖。而且，外资看上的都是回报率很高的优质工程，其他一些回报率低甚至没有经济效益的基础设施同样得不到资金支持。

第五、强制集资。一些地方靠对使用者强行征收过高的税费来对基础设施融资。以某市的"四桥一路"工程为例，向机动车拥有者强行征收"四桥一路"建设费，汽车每辆每年缴1200元，共缴三年；摩托车每辆每年缴200元，共缴三年。一些地方的高速公路以"借款修路、收费还贷"的名义收取过高、时期过久的过路费用。这种强行集资的方式往往是行政作为，没有经过当地人民代表大会和全体市民的投票表决，因此造成了社会舆论的不满，容易引起各种社会问题。

综合以上几点，我们可以看到，地方在融资手段和渠道上已经越来越无能为力，急需要一种新的、可操作的融资方式。

3、中央财政对地方基础设施建设的支持将逐步减少

在需求不振的情况下，积极财政政策可以扩大有效需求，促进经济增长。但是，这种相机决策的政策只能是阶段性的，如果长期都实行积极财政政策，对经济的刺激作用将越来越小，反而有导致经济过热、引起通货膨胀的危险。此外，连续实施积极财政政策会造成经济增长对中央的高度依赖，市场配置的作用将大大降低。在积极财政政策的背景下，每当税收增加一元，相应增加的社会成本就可能大于一元。而当财政花出一元钱时，由于效率和其他一些机制不够健全，其造成的损失就很可能要大于一元钱。

因此，国债的大规模发放将有所缓解，中央对地方上的基础设施建设的支持将逐步减少。那么地方建设将何以为继?已经无法再依靠中央财政输血来获得建设资金了，只有依靠地方城市自身"造血"才能够维持城市化的发展。"造血"的一个重要方式就是发行市政公债，依赖自身信用而不是中央的信用来从社会上筹集资金。

4、地方的负债和或有负债需要显性化

增加地方财政实际状况的透明度，硬化地方的预算约束是财政改革的必然趋势。实际上，地方负债在客观上是存在的，主要有两种:中央国债的再转贷，以及地方为所属国企、国有控股上市公司或职能部门借款和发债提供的担保。前者是中央发行国债再转贷给地方，用于地方项目建设，其实质是中央代地方发行债券。下表是近几年中央国债再转贷的数额统计(见表1)。

这种方式存在着不合理的地方。中央国债吸收的是全国的资金，用全国的资金用于某个地方的项目建设实质上是全国人民支持某几个城市的建设，考虑到全国性的项目建设也同样紧缺资金，则可以说地方上的建设挤占了全国整体建设的资金，造成地区间的发展水平的差异。当然，这种再转贷也需要地方通过当地税收和项目收益来偿还的，但是有可能某些地方长期的享受到再转贷的好处，因此形成了"手心手背"之间的待遇差别。

第二种地方负债的方式是地方担保国有企业。如果国有企业不能偿还商业，将由地方代为偿还，从而形成了地方的负债。

除了地方负债之外，还存在着一些或有负债，即由于今天的行为将导致未来经济利益损失的各种潜在的义务。包括以名义筹集资金形成的亏空、地方金融机构不良资产及债务、公益性国企事业单位亏空、欠债、损失挂帐、政策性投资公司呆坏帐损失、下级的财政负债等等。

地方的各种负债和或有负债不仅使得中央对下级的总债务无法掌握，就连地方本身也难以摸清自己的负债总规模。作为负债主体的企业只管借，不管还，责任不清，地方财政职能部门往往处于被动的局面。如果能够发行市政债券来融资，取消中央国债转贷，取消地方对国有企业的担保，使用债券融资来弥补各种亏空，就可以规范地将负债显性化，掌握当地的负债规模，使用量化的指标(如总负债与财政收入的比率等)来监控地区经济的安全和绩效，杜绝地方在担保等行为掩盖下的各种"寻租"行为，增加财政透明度，便于人民监督。

发行市政债券实现社会效益最大化

1、应有选择性的挑选一些城市先进行试点

我国地方的各种风险指标一般都在安全线范围之内(安全线定以国债风险指标为标准，见表2)。在允许城市发行市政公债的过程中，是"全面撒网"还是"重点"?前者是指赋予所有的城市以举债权，后者指先允许部分城市发行市政公债。

从我国渐进式改革模式来看，有选择地挑选某些城市先进行试点，然后总结出经验教训再推广到全国，这样可以降低改革的成本，避免出现大的金融动荡。挑选的城市至少应该达到以下标准:(1)本地的国民经济发展比较稳定，GDP比较高，且人均国民收入水平达到一定标准，储蓄率足以支持市政公债的发行；(2)地方具有一定财政实力，偿还能力较高；(3)地方的项目收益率比较高；(4)当地官员廉洁奉公。

2、防止地方滥用举债权盲目扩大债务融资

地方有多发债、多支出的天然冲动。从的激励机制上说，有三种类型:追求社会效益最大化、追求预算规模最大化、追求政绩最大化。

对于追求社会效益最大化的，如果定它能够合理计算社会效益的大小，那么它将提供均衡数量的公共产品，因为过多的公共产品会产生外部非经济(如导致"挤出效应"、居民税负增加等)，地方会将发债规模控制在恰好提供均衡数量的公共产品的水平，这时不用担心地方会滥用举债权。

对于追求预算规模最大化的，在预算软约束的条件下，它将多举债、多支出，以求得预算规模的扩大。

对于追求政绩最大化的，会有两种情况，一种情况是当政绩体现在居民满意程度上时，它会考虑到公共产品的提供数量与居民税收负担的均衡，找到公共产品的边际收益与税负的边际成本相等点。此时，如果居民认识到现在的举债会以未来的税收来偿还，那么举债就显得毫无意义，居民的税负成本依然是举债的预算函数之一，即此时不会滥用举债权；如果居民不能认识到现在的举债实际上是以未来的税收偿还的，那么将利用居民的"幻觉"，扩大举债规模，兴建过多的基础设施来追求居民的满意程度。另一种情况是当政绩体现在上级对下级的考察上时(如果这种考察主要以城市建设程度为标志的话)，那么下级就有了滥用举债权的动力。

从我国目前的实际情况来说，我国的地方大体类似于追求政绩最大化类型中的第二种情况，这就不可避免地会出现地方可能滥用举债权的问题。要解决这一问题，根本是要从转变激励机制入手，将其改造成追求社会效益最大化类型或者追求政绩最大化类型的第一种情况。

3、协调发行市政公债时的地区间资金流动

发达地区发行的市政公债可能吸引落后地区的资金向发达地区流动，使得落后地区更加缺乏资金，导致地区间发展水平的失衡。为了避免这一情况的出现，可以做出一系列法律和规定，比如商业银行只允许承销当地所发行的市政公债；发达地区所发行的市政公债利率不得过高，以降低对外地资金的吸引力；或者规定跨地区认购市政公债不能享受到利息免税的优惠；中央增加对落后地区的资金扶持，减轻市政公债对其的吸化作用。

4、协调国债和市政公债的关系

国债和市政公债是投资替代品，可能会出现抢市场、抢时间以及在利率上的恶性竞争等情况，因此，要协调好两者关系，做到国债优先原则，使地方性融资服从于全国性融资；给予市政公债一定的政策扶持，例如赋予各地对利率制定的一定权限等。

[链接]什么是市政债券

市政债券是指地方或其授权代理机构提供信用从社会上吸收资金用于提供公共产品支出的长期债务融资。在债券体系中存在着三种类型的债券形式:国债、市政债券、企业债(这里我们把金融债归于企业债的一种，因为可以将金融机构看作是特殊的企业)。

市政债券与其他两种债券的区别在于，一是发债主体的特殊性，国债发债主体为中央，企业债的发债主体为自负盈亏的独立法人，而市政债券的发债主体为地方；二是发债的信用支持不同，国债以国家信用为担保，企业债以企业信用为担保，而市政债券以地方信用为担保；三是还债资金的来源不同，国债以中央税收为最终融资来源，企业债以企业未来现金流为还债来源，而市政债券以地方税收及其项目收益为还债来源；四是债券融资的目的不同，国债是为了提供全社会的公共产品(包括建设全社会的基础设施、保证全国经济安全和发展等)，企业债是为了自身投资扩张的需要，而市政债券是为了提供本地区的公共产品。

从本质上讲，市政债券与企业债差别较大，与国债在形式上比较类似，因为市政债券可以看作是缩小了融资范围的地方性的"公债"，而国债是全国的"公债"，但两者还是有差异的：(1)市政债券必须以地方信用为担保，但地方的信用最终是通过国家信用来保证的；(2)在法律允许的条件下，市政债券的违约可能导致地方的破产，而国家是无法破产的；(3)居民可以通过用脚投票的方式来拒绝信用不高的地方，而一般来说是无法选择国家的；(4)地方天生具有无限扩大债券融资的冲动，因为它"认为"国家是不能忍受一个地方破产的，而国家发行债务需要考虑到国家经济承受力。

我国预算法第二十八条规定:"地方各级预算按照量入为出、收支平衡的原则编制，不列赤字。除法律和院另有规定外，地方不得发行地方债务。"但是，从我国目前的宏观经济、地方财政，以及其他发达国家和发展中国家发行市政债券的经验来看，只要在构建了一个完善、合理的地方债体系和法律框架的前提下，我国市政债券的发行对国民经济的作用将是利大于弊。

表1 中央国债再转贷给地方的数额(单位：亿元)

年份 1998 1999 2000 2001 2002

数额 500 300 500 400 250

表2 地方的公债风险指标模拟(单位：亿元)

年份 地方 地方 中央国债 公债依存度 公债偿债率

财政收入 财政支出 再转贷

1998 4984.0 7672.6 500 6.5% 0.8%

1999 5594.9 9035.4 300 3.3% 0.4%

2000 6406.1 10436.6 500 4.7% 0.6%

2001 7803.3 13134.6 400 1.9% 0.2%

商业可以改成公积金吗

一、个人业务申请书填写：

1、到银行前台拿一张个人个人业务申请书，主要填上自己的名字，，联系电话，币种人民币，如果只是单纯的用来取款的话这样就好；

2、如果需要在网上购物，就开通网上银行，只要在网上银行上面打上对勾，然后办一张电子银行口令卡，在有电子商务，对外转帐处打对勾；

3、如果需要在网上交电话费之类的，就开通缴费业务，开通很简单，就是在申请书上，开通缴费后打对勾。

由于不同的网点的要求会有差别，具体的可以到银行咨询前台经理，他们会告诉具体步骤。还有在前台一般也会已经填好的申请书供参考。

二、个人客户业务即个人银行业务（Personal Banking Business）是指商业银行对个人客户提供的存款、、支付结算等服务。银行的个人业务逐渐摆脱品种单一、服务人群狭窄的状况，开始逐步成为许多人生活中不可缺少的一部分。

有抵押还能公积金吗

商业是可以转成住房公积金的，需要符合下面的条件：

借款人必须是原住房的借款人或配偶(需为买受人)；原商业性购房未结清且银行同意借款人提前结清；原商业性购房还款一年(含)以上、信用记录良好且无逾期余额；

所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且为钢混结构；所购房产可以设定抵押权的商业可以转公积金；未申请过住房公积金的；商贷转公积金的条件所需材料(所有资料均需提供原件)。

扩展资料

江苏省南京市住房公积金管理中心25日发布《南京市个人住房公积金转商业贴息暂行办法》，允许银行按公积金额度向个人发放商业，公积金中心将对商贷与公积金的利差进行补贴。

按照该办法，当住房公积金个贷率高于90％时，南京市公积金管理中心将启动公转商贴息业务。“公转商”贴息的贴息资金将从住房公积金业务支出中列支。“公转商”贴息按公积金管理原则进行管理，申请人申请公转商记录为申请一次公积金。

南京市公积金管理中心相关负责人表示，推出“公转商”政策是为了缓解购房者的压力，确保资金的健康流动性，同时更好地支持和满足住房公积金缴存职工购房需求。但目前可以办理“公转商”的银行暂时只有建设银行。

来自南京网上房地产的数据显示，今年7月南京新房共成交10586套，环比6月成交量上涨20％以上，而同比更是大幅上涨达130％以上，创下六年来月度成交新高，与历史最高月成交记录（2009年11月）仅差200多套。

国家级江北新区的概念更是带火了这一板块的纯新盘，多个楼盘销售再现“日光”。这也让南京公积金的压力陡增。

据了解，目前南京公积金“等贷”现象比较普遍。有买房者表示，向公积金和银行方面咨询得到的消息是公积金需要排队，等待时间可能长达两三个月，“公转商”将成为不少刚需购房者的选择。

参考资料:新华网?楼市火热致公积金偏紧 南京实行“公转商”、

北京住房公积金网?新建商品住房指南

交通银行主要是做什么的？急…

有抵押可信吗

只要是正规公司，按时还款，在还款后处理房地产抵押释放。一般不会有问题，风险小。在实践中，抵押存在以下风险:动产抵押存在的主要问题是多重抵押和抵押物不真实。担保公司本应在控制过程中发挥重要作用，但目前国内担保行业不规范，很多担保公司都存在自身的信用问题。价格下跌的风险，作为动产抵押的两个主要目标-钢铁和化工产品的价格下跌，使得国内各大银行对动产抵押更加谨慎。债务人未经许可转让或出售抵押物的风险。由于动产不能转让和占用，一些抵押人未经许可转让和变卖抵押物。即使办理了相关抵押登记手续，银行仍无法找到下落，部分抵押物因保管不善而贬值。许多银行和金融机构在这方面都有深刻的教训。

1.办理房产证抵押:准备好所有信息，包括夫妻双方的、户籍、结婚证、房产证、购房合同或、个人账户近半年的银行对账单，银行审查借款人的申请、购房合同、协议及有关材料。借款人应将抵押物的产权证明、保险单或有价证券交银行保管。借款人的保证人与借款人应当签订住房抵押合同并进行公证。合同签订并经公证后，银行对借款人的存款和转入购房合同或协议中规定的售房单位或建设单位。发放必须有银行的资格，公积金不是金融机构。如果没有发放的资格，必须委托银行发放;公积金负责审查人的资质，银行负责发放和收回。公积金中心收取利息及其他增值收入作为管理费用，并支付员工缴纳的公积金利息及银行手续费。

2.由于存在风险，风险准备金也应按规定比例从增值收入中提取。银行要发放公积金，必须先与公积金管理中心签订《住房公积金业务委托协议》，获得承担权后才能接受委托办理公积金个人住房业务。经审批后，公积金管理中心向委托银行出具《委托通知书》，将委托资金转入银行住房委托资金账户。银行凭《委托通知书》与借款人签订合同，办理抵押手续和过户手续。发放后，承行应向客户提供收据，并将相关资料报送公积金管理中心。

有房屋抵押怎么

房屋抵押有两种方式：

一、直接到银行办理。要满足以下几个条件：1、房屋需要符合银行要求：一般情况下，银行受理20年以内的，产权清晰的，可以上市交易的房产。2、信用情况符合：这个银行的客户经理会帮您查您的信用情况，如果信用太差，银行是不受理的。3、房主的还款能力：您具有抵押物还不行，还要有偿还的能力。即要有稳定的收入。比如，您做一个10年期的，月还款大概在12000左右。您要有足够的能力偿还月供并保证自己的生活。

二、委托担保公司办理。流程和条件基本和银行是一样的，只是手续由担保公司跑。担保公司长期和银行合作，因此在利率，办理速度，放款上比个人去银行办要有优势。当然了，客户要承担一定的服务费啦。基本流程是这样：签订合同--评估房屋--审批--建委做抵押登记--放款。

房租注意事项:

1、你的信用记录是否良好：银行在审批房屋抵押的时候，会特别看重借款人的信用记录，一般都会选择信誉较好的借款人进行合作。如果你在在两年之内连续出现逾期超过3次，或者是累积逾期超过6次的用户，那么估计你申请起来就难了。

2、抵押的房产有没有变现的能力：一般来讲，抵押给银行的房产都要有变现的能力，否则银行是不会接受你的申请的。

3、你是否有足够的还款能力：银行在审批时，除了会考虑借款人的信用记录是否良好外，还要考察借款人是否具有足够的还款能力。因而，如果你没有一份稳定的工作，或者不能够提供收入证明和工作证明，又或者无法提供银行流水，一般都会被银行认定为还款能力堪忧的人，认为不具备申请房屋抵押的资格，甚至连其他的申请资格也不具备。

什么是抵押

什么是抵押

实操中，抵押是以房子作为抵押物，向银行获取的。包括我们说的按揭，如商业和住房公积金，其实也属于抵押范畴。

从房贷的特点来看，抵押有3点优势：

一是年限足够长，最长可以30年。

一般信用贷是3-5年，少数如招商曾经有过10年授信的产品。而30年相比3年，是量级的区别。

而所有的都和时间有关。

一年期的，比如农业银行的网捷贷，建行的快贷，只能作为临时周转。如果征信负债增加，可能第二年就无法续贷。

三年期的，也是大部分信用贷的授信时间，可以作为中期的周转，但也还是只能作为周转。因为3年之后自己的征信是否有变化，是否银行的这个产品还在，也是两说。

五年期的，少部分信用贷和目前大部分卡分期形式信用贷的授信时间。五年可能刚刚够时间穿越一点周期。

目前5年以上的产品，几乎只有抵押才有。比如之前宁波银行的万利金是8年分期，今年的3月份也改成了3年期。

很多人买房，即使30年，可能也未必会还30年，中间可能置换就提前还了按揭。

但是年限长，尤其年限长如30年，好处有2点：

一是稳定，30年都不用置换，不会中间到期，不用折腾，节省心力。

二是月供低。比如现在苹果的iphone、macbook和无线耳机等可以24期分期，本来上千的耳机，上万的笔记本电脑，觉得挺贵的，但是分了24期，每月100左右，或者几百元，就觉得是可以接受的。房子分期也是一样的，只不过分了360期。

二是利率足够低，商贷是4点多，公积金是3点多。

住房公积金就是惠及老百姓的，所以利率绝对优惠，因此也有金额限制，一般40-60万。近年来，公积金也有次数限制，也开始看征信情况。

商业按揭利率一直比较低，4点多的利率，早年余额宝的利率都比这高。以前是基准利率打折扣，比如4.9%的9折，88折，85折，早年疯狂的时候，还有7折。最近几年很多城市首套也是上浮的，比如1.1倍，1.2倍。现在商贷利率正在推行LPR，浮动利率。顺便说，利率下行是趋势，还没转的可以转一下，大部分是手机就可以转。

往上就是随借随还的信用贷，一般是6-8%之间。但是今年利率在往下走，比如南京银行的你好e贷团办可以5.58%，也引得其他银行降利率，比如杭州银行从6点多降到了5点多。

再往上是卡分期形式的信用贷，优秀的卡分期irr一般是6点多，普通的卡分期是12%左右。

再往上就是普通分期，就是经常会接到电话邀请的那种。一般是18%左右，当然也有活动，有的6折，有的甚至3折。

三是还款方式优，无论等额本息，还是等额本金，都是真实的利率，用excel的IRR公式拉一遍，得到的利率和银行给定的利率是一致的。

觉得等额本息天经地义的同学，可以了解下砍头息，常见于保单贷和小贷，还有等本等息形式的，常见于卡分期形式的信用贷和分期。

嘿嘿，不是还有先息后本么，的确是有的，先息后本的抵押相对授信时间短一点，比如10年。甚至还有先息后本的按揭，可以私聊。

02

为什么选择抵押

首先，如前所述，抵押是一种年限长、利率低、还款方式优的，几乎无出其右。

其次，人在社会上生存，免不了会用到钱，有的是生意经营，有的是大病需要资金，有的是FC，不一而足。

很多人觉得房子是要住的，涨价了又不能卖，还是一样的。其实房子还可以抵押出来。

第三，从实务的角度，一般是2个原因进行抵押：

1.房子涨了，可以抵出来的额度增加了。

若干年前买了一套房，7成，现在发现只占30%的房子市值了。如果有资金需求，可以抵押出来，有一抵和二抵可以选择。

2.利率降了。这是去年至今的趋势，今年因为疫情缘故，利率估计还得往下走。2018年的时候，6点多的抵押算是利率低的，现在很多都到了4点多，有的已经低于按揭利率了，出现了利率上的倒挂。因此，年头至今，转贷的人不少。省下来的都是自己的，何况每年都可以降低成本。

03

抵押的种类

（1）一抵和二抵

一抵是需要还清按揭，重新抵押。二抵是不需要还清按揭，叠加一个抵押。二抵的好处是原来低利率，年限长的按揭还在，还可以用公积金来抵充，劣势是二抵的利率一般偏贵，年限偏短，额度上限低。不过最近二抵的利率也在往下降。

（2）消费贷和经营贷

经营贷需要有公司，用于经营。消费贷，不需要有公司。不过现在消费贷经历了2018年的抽贷风波之后，基本都停了。市面上的产品主流的都是经营贷。做消费贷的银行不多，一般额度都受限，或者有的还款方式不太好，比如需要一年过本一次。30万的信用贷一年过本一次就算了，300万的消费贷，每年过本，这个感觉也是挺酸爽的。

经营贷需要有公司，因此需要提前注册公司，或者购买公司。

(3)等额本息和先息后本

目前主流是等额本息20年，有的可以按照30年来还款。

先息后本一般授信时间短，3年，5年，10年。如果是生意周转，3年授信可能够用，否则基本还是选择年限长的，推荐10年期的。当然年限短的也有好处，就是利率优惠，一般比等额本息的要低一点点。

(4)老人主贷和体制内主贷

一般是自己抵押。有的银行可以做到老人主贷，而且可以上老人的征信。这就给了腾挪的空间。

当然，老人也要配备公司，提前做好准备。

一般单位做经营贷其实是比较方便的，但是体制内会受限，因为不能有股份。当然还是有银行可以做，可能无法享受最优惠的利率。

感兴趣的可以私聊。

(5)利率

当然，对于抵押而言，最终看的还是利率，利率低是王道，以力破巧。

不过每个人情况都不一样，比如征信，单位，房子的情况，还是要选择适合的产品。

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有抵押还能申请房贷吗

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抵押和房贷是不一样的,房贷是买房子,然后用购买的房子作为抵押的一种。申请人已经有抵押的,还是能申请办理房贷的,这个跟申请人是否有其它没有关系。

一、有抵押和再申请房贷没有关系

已经有抵押,还想申请房贷,这完全是没有问题的。不会因为有抵押,就失去了办理房贷的资格。只是申请人名下有抵押未还清,个人负债就会比较高,再申请房贷还款压力相对会比较重。如果申请人担心,已有的抵押会影响到房贷审批的话,建议可以先去申请提前还款,先将抵押全部还清或者是先提前还一部分,这样可以把个人负债率降低,等个人负债率降低了之后,再去申请房贷,那么顺利通过房贷审批一般没有什么问题。

二、有抵押再申请房贷的条件或者要求

机构会要求人出具借款经济收入或偿债能力证明文件。若房贷申请客户经济条件一般,并不具备充足的还款能力;又或者因为已有的抵押之前还款的时候,出现过逾期的行为,这就可能会导致房贷在短时间内申请不下来。银行会把申请人已有抵押的逾期行为也考虑在内,很可能会因为申请人的信用问题,或者银行会担心客户的还款能力不足,加大放贷后逾期的风险而拒绝审批房贷。

三、有抵押还申请房贷要注意的问题

已有抵押的,一定要按时还款,保持良好的个人信用,不要出现抵押逾期行为。房贷金额与房屋的年限、借款人的年龄、房子的流动性以及房屋变现能力等很多种因素有关。这些因素都会影响房子的评估价值和比列,这需要专业机构评估,一般来说,房贷的额度一般都是不固定的。若想要额度高,一般主人会选择首付更高更稳定的一方,提前做好购房预算,预计需要缴纳的各种税费、保险金、维修基金,以及后续的其它费用。

综合以上所述,已经有抵押的,还是可以去申请房贷的。申请房贷具体能批下来多少额度,需要看申请人的还款能力,还要结合借款人或者借款家庭的收入负债比重来综合考量。

南宁如何将商贷转成公积金

交通银行是中国主要金融服务供应商之一，集团业务范围涵盖商业银行、证券、信托、金融租赁、基金管理、保险、离岸金融服务等。

交通银行的个人业务包括：储蓄存款，个人，外汇服务，理财，投资服务，保险服务，便利服务，财富管理，私人银行等服务。

公司业务包括：银财工程、缴税通、现金管理、资产托管（证券投资基金托管，全国社保基金资产托管，保险资金托管业务，券商集合/定向资产管理托管，企业年金托管，国际托管，信托资金保管，私募股权基金托管等）。

投资银行和融资业务（应收帐款转让，担保业务，承诺函，信贷证明，买方或协议付息票据贴现业务 ，商业汇票贴现，外国转贷业务 ，本外币固定资产，出口退税账户托管，法人账户透支，本外币流动资金，同业信贷资产买断业务和同业信贷资产回购业务）。

扩展资料

2014年之前，交行的成本收入比在“老16家”中算是较低的，与工行相差不大，而在2018年一季度则位居“老16家”中第四高的水平，同期工行的成本收入比已降至“老16家”最低。

成本收入比主要衡量银行的经营效率，是银行对成本控制水平的重要体现。交行近年来居高不下的成本收入比很可能是拖累其营收和利润增长的一个重要因素。而在2018年上半年，交行管理层迎来了近年来较大的变动。

2018年2月13日，彭纯接替牛锡明任董事长一职。2018年4月12日，顾生接替杜江龙担任董秘一职。2018年5月31日，郭莽担任副行长一职。2018年6月12日，交行董事会同意聘任任德奇为行长。

百度百科-交通银行

南京三批集中供地挂牌 61宗地总起价482.86亿元

在南宁商业转公积金的，应在取得不动产权证一年内提出申请。需要借款人填写申请表同时提交所需有效证明材料，住房公积金中心会自受理之日起5个工作日内做出是否准予的决定。

根据南宁住房公积金中心下发的《住房公积金个人住房抵押简介》关于条件的规定：

一、连续12个月（含）以上按时足额缴存住房公积金（从申请时往前推算）。

二、具有稳定的职业和收入，有按期偿还本息的能力，信用状况良好。

三、有合法有效的购房合同或协议。购买一手住房的，应在不动产预告登记一年内提出申请；购买二手住房的，应在取得不动产权证一年内提出申请；建造住房的，应在取得有关部门的批准文件并建造一层（含）房屋主体以上至房屋竣工的一年内提出申请；商业转公积金的，应在取得不动产权证一年内提出申请。

四、购买首套住房及首次申请住房公积金个人住房的，首付比例应不低于20%；购买棚户区、危旧房改住房（仅限还建户购买还建房）申请第二套住房或第二次住房公积金个人住房的，首付比例应不低于50%。

扩展资料：

《住房公积金管理条例》第二十六条　缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金。

住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予或者不准的决定，并通知申请人；准予的，由受委托银行办理手续。住房公积金的风险，由住房公积金管理中心承担。

南京住房公积金——住房公积金个人住房抵押简介

10月24日， 南京市规划和自然局公布第三批集中供地，宗地总数达61宗，将于11月25日正式出让。

观点地产新媒体从出让公告获悉，本批次地块分布于城北、鼓楼滨江、河西、南部新城、城东、江北新区、江宁、、溧水及高淳。合计土地出让面积274.16万平方米，总起拍价达482.86亿元，总最高限价549.43亿元。

出让公告还披露了46宗地块的商品住房（毛坯）销售均价，其中最高达46350元/平方米，为位于建邺区的NO.2021G112号地块。

出让条件还显示，本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅（毛坯）销售均价不得超过上述核定价格（装修价格另行核定），最高销售单价不得超过售价均价的110%（装修价格另行核定）；所建商品住宅项目须按照《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》（宁规划规[2021]6号）执行。

当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

此外，本批次地块配建的租赁住房，须以整幢、整单元或整层为最小单位，不足一单元或一层的应在同单元或同层内集中布置，原则上以中小户型为主，由竞得人建成后用于租赁，对外出租单次租期原则上不得超过10年，不得上市销售、不得转让、不得分割抵押（另有约定的除外），须遵守国家及南京市租赁住房管理政策相关要求。

竞买要求方面，本批次出让公告中，竞买人所属企业集团的成员企业、与该竞买人之间存在直接或间接持股关系的企业均不得同时与该竞买人报名竞买（含联合竞买）同一幅地块，且同一竞买人报名地块幅数不得超过11幅（溧水区、高淳区除外）。

本批次出让地块的竞买人的购地资金（含竞买保证金、土地成交价款）须为竞买人自有资金，并提供3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住房和商住用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》和审计报告，通过相关审查后方可报名。竞买人股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。