金价靠什么影响_金价受什么影响会长得如此迅猛

1.美国为什么不惜一切代价打压金价 又如何实现的

2.昨天刚买了周大福的黄金,245一克,想知道以后金价会跌还是会长?怕买亏了.

中国大妈抢金行为是正确的

中国黄金协会副会长张炳南称黄金可对冲信用风险

今年4月份开始,曾被高捧上神坛的黄金价格,突然遭受重挫,不仅引发了世界关注,更涌现出一波民众抢金浪潮。金价缘何突然暴跌?中国大妈们能否抵抗华尔街的做空行动?京华时报记者近日专访了中国黄金协会副会长张炳南。他表示,对黄金的未来仍充满信心。

黄金本质

有内在价值的金融资产

京华时报:黄金的本质是什么?其价格受到哪些因素影响?

张炳南:从物理属性看,黄金属于贵金属,但黄金还有一个特殊的属性,即金融属性。它是商品中具有金融属性的资产,也是金融产品中唯一具有内在价值的资产,黄金对抗信用风险的功能是与生俱来的。为了防范信用风险,世界上210个国家及地区中,180个都有黄金储备。

从根本上看,中长期影响黄金价格的,是黄金的基本面,即黄金在人类货币和金融体系中的地位和作用。短期影响黄金价格的因素,则包括全球各大国尤其是美国的经济政策,特别是其金融政策,还包括全球大宗商品价格的变化,全球金融市场的波动等。这些因素在一定程度上都会影响黄金的价格。

暴跌原因

内因是涨幅过大需调整

京华时报:今年上半年,金价突然暴跌,请问原因是什么?许多业内人士认为,暴跌是因美联储等机构刻意操纵所致,您如何看?

张炳南:4月份以来,黄金价格连续两波大幅下跌,主要有两个原因。

内因是黄金价格涨幅过大需要调整。黄金从2001年每盎司250美元开始,进入二战以后的第二个大牛市,到2008年涨到1032美元。2008年初出现一个大的下跌,最低至680美元左右。这轮调整幅度很大,对此前连续7年的大涨作出了修正。从2008年的680美元,黄金价格再度上涨至2011年底的1920美元,在此次4月12日跌至1540美元之前,黄金价格都没有出现过大的下跌,来对此前的大涨作出修正。因此,内在上存在一个回吐的要求。从年平均金价看,2010年比2009年上涨了30%,2011年比2010年又上涨了30%。而黄金其实是一个相对稳定的金融资产,连续两年的大幅上涨使得业内预期2012年可能会有调整,但2012年的年平均金价又上涨6.8%。应该调整但没有调整,因此未来其调整的力度肯定比人们想象中要大。

外因是大机构联手做空

张炳南:外因则需要从全球货币金融体系的博弈来谈。美国次贷危机以后,世界银行行长佐利克等人提出,应该在国际货币体系中,加入对抗美元的因素,降低美元在货币体系中的比重。我国央行行长也提出,要构建超主权的储备货币。但随后欧元和日元相继倒下,当其他货币都不能与美元抗衡的时候,金融大鳄们就想到了黄金。这造成黄金价格上涨,但从2013年2月份开始,国际上一些大的机构和财经媒体,对黄金的看法突然由多转空。经过两个月的舆论准备,在4月12日和15日对黄金进行了集中打压。随后任由世界的实物买盘主导市场。第一波如果是由大的机构联手在做,那么6月份这第二轮大幅下跌,则是政商推动。伯南克说美国要退出QE,先营造一个氛围,机构再跟着打压。核心来讲,都是为了维护美元在全球金融体系中的一个核心地位。

热点回应

巴菲特唱空不等于做空

京华时报:巴菲特等投资大师一直在唱空黄金,如何看待这一现象?

张炳南:投资名人对黄金唱空,在短期内对金价肯定是有压力,但巴菲特唱空,其实与金价涨跌并没有绝对关系。他在口头上不看好黄金已经很多年,黄金不是从2001年到现在也涨了5倍?此外,在金融市场上,重要的不是看一个人说了什么,而是要看一个人做了什么。在1999-2001年贵金属价格最低迷之时,他最多买入了相当于全世界五分之一仓位的白银,并就此大赚。索罗斯也一直在唱空黄金,但其仍然是世界最大的黄金ETF-SPDR的大股东。

其实全球百姓都在抢金

京华时报:此次国际金价大跌,也出现了一个有趣的现象,就是“中国大妈”集体抄底黄金,与华尔街叫板。您认为这一现象是如何形成的?

张炳南:首先,我个人认为抢金的行为是正确的。其次,建议老百姓投资黄金的最好方式,是每年拿自己新增收入的一小部分买入黄金,每年持之以恒去做投资。这样会更加理性与科学。

全世界绝对不是只有中国大妈在抢金,在中国也不是只有“普通的邻居大妈”才抢金,而是全球各种收入阶层的投资者对黄金的集中性购买。无论是国家还是老百姓,都增加了对黄金的购买,说明黄金在人类货币和金融体系中的作用逐渐提升。这是基于世界经济和金融会慢慢从美国的“一体独大”,走向多极化,这是一个任何人都不可改变的趋势。

不认可大妈抢金送死说

京华时报:中国大妈们的行为究竟是理性投资,还是羊群效应?

张炳南:此次中国大妈们抢金,有人说中国大妈被套了,是“送死”。我不这样认为,从长远来看,这次抢金是一个“藏金于民”的好范例。中国的黄金,绝对不是太多了,而是太少了。从国家来讲,我国黄金储备只占外汇黄金总储备的1.5%,而全世界的平均水平是

13.2%。

另外,黄金是最诚实的资产,从这个角度讲,不论是国家还是老百姓,黄金储备都是实现资产优化、降低金融风险的一部分。因此,实现“藏金于国”和“藏金于民”,都是任重而道远的。此外,还应“藏金于市”并进一步“藏金于未来”,繁荣和发育本国的黄金市场和黄金产业。

后市看法

对黄金的未来仍有信心

京华时报:近日,受美联储伯南克力挺宽松货币政策影响,国际金价大涨。请问您如何看待黄金后市走势?

张炳南:伯南克的言论从短期看,会对金价构成一定的影响,但中长期看,长期注入流动性稀释债务,是符合美国国家利益的。

正如之前所说,根本上决定金价的是黄金在人类货币和金融体系中的地位和作用。从这点看,我对黄金的未来还是有信心的。随着世界从一极走向多极,美元长期在全球金融体系中的比重一定是逐渐下降的,黄金在金融体系中会越来越发挥自己的作用,这是任何人都无法否定的。本轮世界金融危机,核心就是信用危机。2007年次贷危机和2008年的银行危机,核心是私人资本违约,这个世界是一个“杠杆金融”,因此当发生问题的时候,信用链的熔断速度是非常快的。到2009年迪拜主权基金的违约,就将此次信用危机上升到主权资本违约的层面。2010-2012年,主要是债务的违约。2013年和2014年,可能是主权资本将自身债务再剥离回私人资本里去。应该说金融危机并没有结束,整个世界经济尚未走出低谷,这点从海运指数低迷就可看出来。通过此次金融危机,大家深刻认识到,把钱借给谁都有风险,因此必须在资产中保留一部分黄金,用于对抗整个信用风险体系的对冲。

张炳南简介

12年6月生,经济学博士,高级编辑,高级经济师,高级黄金投资分析师,客座教授,经济学研究生导师,管理学研究生导师。现任中国黄金协会副会长、秘书长,黄金投资分析师国家职业资格评委会主任,中国黄金年鉴编委会主任,《世界黄金年鉴》中文版主编,中央电视台财经频道专家智库组成员。

美国为什么不惜一切代价打压金价 又如何实现的

下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（ ）。

答案是A

14.下列关于房地产投资特点的说法，不正确的是（A ）。

A. 一项房地产的估价等于持有资产的现金流收入的折现值

B. 房地产投资可以使用高财务杠杆率

C. 房地产价值受政策环境、市场环境和法律环境等因素的影响较大

D. 房地产的流动性比证券类产品要弱

关于投资性房地产的说法中，不正确的

房产税是指对房屋为课税物件，以房屋的计税余值或资金收入为计税依据，像房屋的所有者收取的一种财产税。

房产税的计税方式有两种：1、房产原值一次扣除10%~30%为计税依据乘以1.2% 2、租金收入乘以12%

个人认为房产税的征收对房地产市场将会产生巨大的影响，不管是确定征收的税率还是征收的范围，著一系列的问题都需要仔细认真的考虑，这是关系民生大事，也是关系到国家的经济状况的。不可马虎！

其实很简单的举个例子：设北京的一个退休的部长拥有180平米的二环内的房子，如果按照1.2%的税率缴纳房产税，那他一年退休的工资，不吃不喝可能刚够交，从这个例子就可以想象，这政策实施的难度有多大？房产税有可能实施的物件是第二套房子、第三套房子，尤其是被租出去的第二、第三套房子。

而到时候我们不再是房奴，可惜我们变成了税奴~~~悲哀，，，房产税征收了，也意味着房价降下来了，但这只是减少购房者在买房成本降低了，持有阶段的成本将大大提高。

总的说，跟人认为房产税的征收对房产交易不会有太大的影响，羊毛出在养身上，获得最大利益的永远是开发商和 *** ~~~！

说实话，就算决定要征收房产税，那么真的是还有一大堆的问题需要考虑，需要解决~~~~

关于欧洲房地产投资和旅游房产

国外的旅游房产比国内的成熟叫“分时度”

现在国外行情不景气去投资就是想抄底吧，建议你还是别，因为国外的房子他的房产税特别高，很多国家都是每年要缴纳，这是为了降低门槛同时为了吸引他人购房，国外租房和购房的人是对半的和中国的传统观念完全不同！

建议你如果要投资在国内选个很好的地段投资商铺在稳当的多!

忠言：投资都是有风险，不要去涉及连你自己都搞不清的行业！

房地产投资分析方法

房地产投资分析方法－销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较，这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业。同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

房地产投资分析方法－总租金乘数法

公式：总租金乘数＝投资价值／第一年潜在租金收入

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－直接资本化法

公式：总资本化率＝第一年的营业净收入／投资价值

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说，营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比，考虑了空置与欠租损失和营业费用，但同样未考虑融资和税收的影响。

房地产投资分析方法－税前原始股本收益率法

公式：原始股本收益率＝第一年税前现金收入／初始投资 。

初始投资指总投资额中扣除部分后的自备金。对于大多投资者来说，都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房地产投资分析方法－租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

房地产投资分析方法－租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

IRR法（内部收益率法）

房产投资公式为：IRR＝累计总收益／累计总投入

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR则是按复利计算。

不过，通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的资料为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。惟有一点是可以确定的：市场的未来是不确定的，有升值的可能，也有贬值的可能，只是看升值、贬值哪种可能性大了。所以还要进行投资敏感性决策分析。

作为投资行为，投资者关注的是收益与风险，通过对IRR的分析发现相关性最高的是房价、租金以及能否迅速出租。由于房价是已知的，于是能否准确预告租金水平及选择投资专案便成为投资成败的关键。

当然，如果你觉得上面专家的方法太专业，比较复杂，想要知道一个简单的投资公式来评估某物业的投资价值。这里也可以提供一个国际上专业的理财公司评估物业的投资价值的简单方法。据了解，按他们的计算原则，衡量一处物业价格合理与否的基本公式为：

如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

如果该物业的年收益×15年＞房产购买价，则表明该投资专案尚具升值空间。

还可以有一种更为简单、便捷的方法，虽不是很专业，但适合百姓进行投资选择：

如果该物业的月租金＝房产每平方米单位价格×物业面积／100，则认为该物业物有所值。

如果该物业的月租金＞房产每平方米单位价格×物业面积／100，则表明该投资专案尚具升值空间。

以上是常用的比例与比率法，它有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速做出判断。有的需要进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财。在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性。

关键字： 投资分析

房地产投资，靠不靠谱啊

给楼主一个推荐吧，权当参考，掌握知识。因为个人觉得房产的跨度太大了，要等十年以上 介绍下我现在做的国际现货黄金。 收益高，回报快：因为下跌都可以赚钱。无涨跌停板限制。 您是否有时会想，哎呀，能买跌就好了。 操作灵活：实行T＋0交易制度 就是您可以随时买随时卖。您是否有股票赚钱了，急于抛售却担心无法抛售的情况呢。 交易时间：全天24小时，因为是全球的在交易，所以可以联合成24小时，有利于中国的就是，晚上8点，美洲盘开盘，美国人您也知道，有钱，开盘的时候金价幅度大，适合于炒作，业内一句话，上帝赐予中国人赚钱的机会。 止损止赢位设定：提供限价可以在预计反转位挂单，到价时交易系统自动成交。 资讯透明度高：影响黄金价格的因素。都是不可隐瞒性资讯，投资者可在各入口网站，第一时间了解到。 成交速度快：永远不会出现买不进来或卖不出去的情况抽金方便：无需抛售黄金，就可以将赢得的资金随时取出来操作简便：交易系统简单化，无需交割 交易费用低廉：我们是做国际现货黄金，每手等于3100克，约需要840RMB。国内各大银行的黄金是一手等于1000克，600RMB。 希望楼主能够看到这里，无论您做是不做，都给自己增加了一定的知识，至少在您想投资的时候，多了一份可供参考东西。

跪求一篇关于房地产投资的文章

财产保护：房产估价的新课题

日前，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会、国际测量师联合会、香港测量师学会共同主办的国际房地产估价论坛在北京召开。此次论坛的主题被确定为“估价与财产保护”。与会的国内外近400名代表普遍认为，该主题明确了在房地产行业迅速发展变化、人民群众财产意识不断强化的新形势下,估价行业被赋予的重要意义、重大使命及面临的全新课题。

住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣认为，该主题顺应时代潮流，合乎社会需要，对促进房地产估价行业持续健康发展有重大的意义。

房产估价：房地产业的助推器

世界银行资料表明，房地产资产总量巨大，在一个国家和地区中的总财富中的比重最大，一般占到50%%~70%%左右。而国内外知名专家纷纷指出，房地产估价行业在房地产业的整个链条中起到了至关重要的作用。

在分析引发全球金融风暴的美国次贷危机发生过程时，不少专业人士发现，房地产估价服务与房地产泡沫生成及演化有着密不可分的联络。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，在某种程度上说，评估师的角色甚至成为了美国房价的“加速器”。

香港测量师学会副会长叶满华先生表示：“房地产估价对整个房地产的稳定起了重要的作用，这种作用在一种不确定的时刻尤其重要。”

在我国，房地产估价业已成为推动房地产业有序发展的重要力量，并对国民经济的健康有序发展发挥着重要作用。

姜万荣介绍，过去的几十年，房地产估价行业在多个领域发挥着重要作用，在解决房地产市场失灵、维护房地产市场秩序、保护房地产权益人的合法权益、防范金融风险、促进社会和谐等方面都发挥了巨大作用。

据了解，目前我国已建立起了 *** 监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序、监管有力的房地产估价市场。全国有近3.7万人取得了房地产估价师执业资格，其中注册执业的有3.3万人，房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构168家。

财产保护：房地产估价的新领域

和其他资产相比，房地产资产在国家和地区总财富中占据了最大比重。汶川大地震造成的经济损失的统计资料也大体说明了这一点。统计表明，在此次地震的经济损失中，住宅建筑占27.4%，非住宅建筑占20.4%%。这两项房屋的损失达到了47.8%，构成了总体经济损失中的最大部分。

随着住房商品化和社会化，以及《物权法》的出台，党的十七大报告提出“创造条件让更多群众拥有财产性收入”等，房地产不仅是基本的生产要素或生活资料，而且成了家庭财产的重要部分，既是一种商品，也是一种财产，甚至是投资的主要物件，人们的财产保护意识越来越强。

然而，由于房地产不可移动和相互影响，房地产遭遇损害时有发生。例如，地震等不可抗因素、 *** 规划的变更、相邻建筑的遮挡、周围环境的变化、工程质量的缺陷……都有可能造成房屋价值的减损和相关连带经济的损失。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华指出，这时，寻求合理的赔偿是保护财产的重要方式之一。这就为房地产估价提出了新的课题，也开辟了新的业务领域，即要开展房地产损害的赔偿估价。

这种估价能为业主在财产遭受损失后明确应获得的赔偿，在和解、调解、仲裁、诉讼中提供科学的参考依据。

姜万荣强调，房地产损害赔偿估价就是目前摆在广大房地产估价专业人士面前的一个重大课题。客观公正、科学准确地评估房地产损害导致的房地产价值减损和相关经济损失，不仅能有效保护房地产权利人的合法权益，也是化解社会矛盾，构建和谐社会的有力保障。

业内人士也对记者表示，这一课题将是继房地产抵押估价、城市房屋拆迁估价之后，我国房地产估价的一个重大而广阔的领域。

事实上，包括损害赔偿估价在内的房地产估价在人们财产的保护中大有可为。

经过房地产估价业15年的发展，估价师所撰写的估价报告及其证词，在房屋拆迁补偿、土地有偿使用、物业价值贬损等涉及公民私有财产的利益争端中发挥了重要作用，是不可或缺的专业证据，为 *** 、司法机关、仲裁机构、律师等所看重，成为保护私有财产不受侵犯的强有力的手段。

江西师范大学教授张东祥还提出，房地产估价技术还能为业主提供经营管理上的技术指导，保护房地产的价值不会因不合理的使用而受到损害，实现房地产财产的保值增值。

不少估价师也认为，随着与国际估价行业制度的接轨、估价行业诚信机制的建立、估价师业务水平及社会地位的提高，房地产估价在私有财产保护中的作用将越来越明显。

独立与公正：“老”问题依然存在

资料显示，房地产估价行业普遍存在独立性和公平公正的问题。以房地产抵押估价为例，我国发放住房抵押的主要金融机构均设立了认可估价机构并定期更新的制度，这本来是有利于保证估价质量的举措，但由于大部分金融机构要求分享50％~80％的服务收费，导致估价机构尽量减少工作环节、压缩业务成本，极大地影响了估价工作的质量。

“坦白地说，我们房地产估价师的专业形象这两年在下降。”中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长柴强博士曾经直言不讳。

尽管行业取得了较展，但估价机构之间的恶性竞争、行业信用缺失、监管无力等问题依然存在，极大地制约了行业的持续发展和估价师社会地位的提高。

不少估价师还向记者表示，估价行业发展了十几年，至今没有专门的法律约束，估价中的违法违规行为难以得到有效惩罚，同时估价机构和估价人员的权益也难以得到保障。

刘洪玉指出，我国房地产评估行业应吸取美国次贷危机的教训，一方面应增强评估机构及从业人员的职业道德和法制观念，另一方面要积极完善影响估价过程独立性的外部环境和法律法规。

对此，姜万荣也强调，房地产估价师是房地产行业高素质的人才，要充分利用自己的专业知识，了解房地产价格的优势，协助 *** 做好房地产市场监测，引导房地产市场健康的发展，为加强房地产市场监管的相关政策做好准备。同时，应继续提高社会责任意识；继续加强职业道德建设，其中客观、公正、准确的估价是重要的前提；继续提高估价师的业务素质；继续在维护房地产市场的稳定中发挥作用。

或许，唯有如此，房地产估价才能真正成为值得人们信赖的财产“保护者”。

房地产投资与投机的区别

投资和投机在经济学上是两个不同的行为，经济学中的“投资”一般是指投入资金或者有价证券购买财物，然后进行生产、服务等经济活动，最终从这些经济活动中获得收入、利润的过程。投机通常用于那些期望从价格变化中获利的证券、商品和外汇买卖活动。两者从本质上来讲是相同的，目的都是为了获得利润。但投机更具冒险性，投机只有靠价格变动才能产生利润或获得资金收益。也就是说不具冒险性或低冒险性的投资行为，如购买保险、国债等经济行为算作投资而不是投机。

房地产市场投资与投机，是投资与投机经济行为客体的具体化。房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。房地产投机是指购买房地产却不自用或出租给他人使用，而是以等待下次出售赚取买卖差价为目的的行为。

房地产投资对房地产市场的发展起着重要的作用，而房地产投机既具有有利经济发展的一面，又具有破坏经济健康发展的一面。因此不能仅仅从对经济的影响来区分房地产投资于投机，分析区别房地产市场投资与投机时，可以从本质区别出发，结合房地产市场的特点进行讨论。区别如下：

一、 投资需要和投资理念

房地产投资通过长期持有以获得稳定收益。其投资看重的是房屋未来的保值和升值能力，或通过出租获取长期稳定的租金回报能力，以房地产内在的价值分析为基础，考虑房地产投资环境、经济发展趋势等多项因素，一般不受短期的利益冲突而迅速改变；

房地产投机则完全是以获取高额利润，甚至暴利为目的，并不对房地产本身的使用价值或其盈利能力感兴趣。它着眼于短期的价差回报，是短期的资本行为。投机以技术面和讯息面为分析基础，受投机时点和市场价格的影响大，缺乏理性，它不以长期内在价值分析为主导，而是利用时间差和价格差快进快出，投向机会，所以回报的波动性较大，风险也较大，有时会造成市场较大动荡。

二、 投资物件

房地产投机的物件主要为实物资产，即房地产置业或土地；房地产投资的物件从广义上讲，除了实物资产以外，还包括房地产资产权益，如购买房地产企业发行的股票和债券，以及购买房地产支援的证劵和债券等。

但在市场上也存在一些新型的投机物件，如炒号等。"炒号"是指开发商在未取得销售许可证之前提前放号，投机者以很少的定金为资本，获得房产的优先认购权，再将其售出，赚取利益。炒卖的是一个机会，而不是一个实体物质。

三、 获利方式

与投机的本质相同，房地产投机只有通过价格的变动才能获得利润，依靠的是房地产价格的浮动和土地的增值。它抓住商业物业，特别是高档现房物业在城市发展中的升值空间，通过赚取买卖差价获得利润。也有投机者利用发展商低开高走的销售策略，在期房阶段以低价购买房产，通过期房到现房转变的整体价值升值，从中牟利；

而房地产投资的获利方式具多样性，从本质上看，房地产投资涉及房地产的开发，经营、管理等多个阶段。因此房地产投资并不仅仅依靠销售房产赚取利润，可以通过建造、经营、出租、混合型等多种方式获得利润。例如，万达房地产公司经营模式并不只靠出售旗下房产，公司通过建造、经营购物中心、万达等方式收取高额租金和经营收入从而获利。

四、 资金占用时间

房地产投机通常是短期行为，通过短期市场上房地产价格的浮动和土地增值赚取高额差价，资金占用时间短，流动速度快；

房地产投资通常是长期行为，可涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费多项等程式，资金占用时间长，可流动性相对较小。

五、 资金投入时机

对于成熟的房地产市场，房地产市场景气，资本增值潜力较大而风险相对较小，投资者相对理性，投资占主导地位；

在市场不成熟的发展初期，投机比例更大一些。随着市场的成熟，相关法律法规的不断完善，投机比例将下降，投资比例将上升。

六、 风险与利润及操作手法

房地产投资风险相对较低，相对稳健，一般来说，房地产投资人希望通过风险组合来分散降低风险，短期内收益率相较投机较少，但从长远来看，投资的成功率要大于投机；

与此相反的是，房地产投机属短期行为，受价格影响较大，投机者倾向于承担高风险从而在短期内获得高利润，所以广泛运用财务杠杆而较少运用投资组合来分散风险。成功的投机者较善于审时度势,但即便如此,也很难保证持久地获得成功。

房地产投资基础知识

所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。我对房地产投资还是有些了解的，也知道很多相关的操作技巧，我主要就是在“今日英才网校”学习的与房地产相关知识， 讲的还不错，建议你如果想系统的学习一些关于房地产投资的知识可以去看看。

商业房地产投资成本要高于其他行业房地产投资成本对吗

一般情况下是这样的的。

同一小区相同面积的商业地产比住宅地产的投入更大。因为商业地产在层高、柱距、装置设施、材料使用上的要求高于住宅。

但这不是绝对的，只能说大体是这样。

这个问题本身不严谨。

求“房地产投资意向书”

投资意向书（Letter of Interest）样本

尊敬的A先生：

根据ABC公司提供XYZ投资公司的资讯和预测资料，XYZ投资公司与ABC公司同意XYZ投资公司将在完全稀释后的基础上以八百万美元的融资后作价（或六百万美元的融资前作价）投资ABC公司的A系列优先股票。投资条件如下：

1股票的购买 双方同意XYZ投资公司投资二百万美元购买ABC公司的A系列优先股，此项投资将换取ABC公司 25％的的完全稀释后的股权（“完全稀释后”的意思是已经考虑计算了员工股票期权和其它认股权等可能性之后）。

2 四周的限制期 ABC公司同意给XYZ投资公司四周的限制时间完成尽职调查，时间从本协议签字之日起计算。如果在这段时间结束时XYZ投资公司对尽职调查的结果感到满意并决定投资，ABC公司将根据附件的条款清单所列条件出售A系列优先股给XYZ投资公司。本条款不限制其他投资公司在此同一期间内对ABC公司做尽职调查。

3投资前提条件

a) 双方最后签订令XYZ投资公司满意的投资合同；

b) 对ABC公司的法律、公司业务和财务等方面尽职调查令XYZ投资公司满意；

c) 投资案最后得到XYZ投资公司投资决策委员会的批准；

d) ABC公司的业务没有发生本质变化；

e) ABC公司在香港（或英属维京群岛或开曼群岛）重新注册，本地的ABC公司变成一个境外公司的子公司。

4保密约定 在双方认可（或否决）投资许诺之前，双方有关人士及其代理人负有保密责任，不对外泄露谈判内容及进展。如果现行法律或法院认为确实有必要，披露资讯的一方在此情况下需预先通知另一方，并尽可能把披露内容限制在最小范围内。

5免责宣告 双方均放弃基于本条款清单和投资意向而向法院起诉的企图和权力。

6无约束力宣告 本投资意向书不是XYZ投资公司的许诺书。正式的投资承诺必须在签订投资合同之后才能生效。

7适用法律 本投资意向书适用中华人民共和国法律。

本协议信件所附之条款清单只作为进一步调查和谈判的基础，不是任何一方对所提及的投资交易的许诺。如果你同意以上条件及所附条款清单的投资条件，并愿意以此为基础继续往下做，那么请在下面适当的地方签字，并递交一份正式副本给XYZ投资公司。时间最迟不能超过本地时间2005年10月31日，否则上述建议将自行终止。

同意并接受上述条件：

ABC公司代表

签字： . 日期： .

XYZ投资公司代表

签字： *** . 日期： ** ** ** .

昨天刚买了周大福的黄金,245一克,想知道以后金价会跌还是会长?怕买亏了.

谁在操纵金价

黄金市场两大谜团待解：金价操纵及中国黄金储备量

中国争夺黄金定价之路

一封泄露的电邮：美国为何打压金价 中国为何大买黄金

外媒解密：中国隐秘买入黄金的方式 不买金条买金矿

专题回眸

我们已经解释过了许多美联储的代理商国际储金银行（主要是JP摩根，汇丰和加拿大丰业银行）在纽约商业（Comex黄金期货）上做裸空卖出的交易来压低上升的黄金价格。因为在期货市场上如此众多的裸空卖出交易出现，一个人为的“纸黄金”增长就被创造了，而随着“纸黄金”的供应增加就压低了实际黄金的价格。

对冲基金作为这个卖空交易操作的主要购买人，并不想要交易合同被执行取得实际的黄金，而是用现金结算。这就意味着那些卖出裸空合同的银行完全不需要承受他们不能交付黄金的风险。在任何特定的时间，纸面交易的黄金数量可能超过了可交付的实际物理性黄金，这情况在其他的期货市场是不会发生的。

另外而言，黄金和白银的期货市场并不是一个人们买卖黄金和白银的场所。实际的操作是，人们在此市场上通过手中不同的数学公式投机于价格，通过黄金期货来对冲其他的赌注。虚拟的纸张交易决定了实际的金银块价格，即使实际市场上对于金银的需求不断增加，然而因为投机市场的存在压低了实际物理性金银的价格。

例如，上周二，US Mint宣布了美国鹰一盎司银币已经售磐。这与供需理论相矛盾：需求很高，供应很低，而价格在走低。如此反常的市场现象，只可以被解释为供应被纸质的虚拟创造。

显然欺诈和价格操作正在当道，却没有上层对其进行监管。由于对贵重金属价格的施压会保护美元继续作为世界性的持有货币地位，并且可以防止黄金和白银成为市场传播媒介机制角色，以至影响到金融和经历发展，因此美联储和美国财政部支持此欺诈和价格操作。黄金价格的压低抑制了这些具有警告性的信号并且允许金融市场上的泡沫，使得华盛顿拥有对其他不作为存储货币国家实施制裁的能力。

我们不得不关注起OTC场外交易衍生品市场，同样充当着一个价格竟压的作用，并且同时在储金银行在期货市场价格操控的长期作用。

OTC的衍生品是由秘密的大银行们私人结构化地创造出的合同。它们是一张纸，一个衍生品，一个金融商品为标的物的合同，或者是大宗商品，关于它们的信息非常少。Brooksley Born，美国商品期货交易委员会（CFTC）会长，在克林顿时期曾准确地发表言论道必须设置管理衍生品的规定。然而，美联储会长Alan Greenspan、财政部长Robert Rubin、财政副部长Lawrence Summers及美国证券交易委员会会长Arthur Levitt，所有这些大银行的代理人都要说服议会应防止CFTC设立对场外衍生品的规章制度。

规章制度的缺失意味着信息的缺失，即银行使用这些衍生品的动机不明确，摩根大通曾一度被调查在Comex上的做空白银仓位，摩根大通试图说服CFTC这个做空仓位只是一个OTC衍生品的对冲。换种说法，摩根大通用它的OTC衍生品来覆盖他对于在期货市场上的白银价格攻击。

在2015年间，金银块价格的攻击更加严重了，致使其价格达到近几年最低。在这一年中的第一季度，出现了一个巨大的贵金属衍生品数量的上升。

如果是多头对冲银行在Comex上的卖空交易，为什么黄金和白银的价格还会下跌呢？

越来越多的期货市场价格操控证据来源于不断下跌的黄金和白银价格，即使物理性的金属的需求不断上升以至于US Mint都已经售磐了银币。希腊的否决增加了系统性的不确定性，按常理的市场，金银块的价格应是上升的而不是下跌的。

有充分细节但无法被证实的证据就是不受到约束的场外金银衍生品并不是真的在Comex对冲做空仓位，而是它们本身自己作为对贵重金属价格另一轮冲击。

如果这样的设是正确的话，它说明着七年对于大银行的保持控制着美联储和美国财政部，为了保持美元的地位不惜一切代价，包括了对违法打击金银块价格的违法行为的容忍。

你在周大福里边买的，应该不会贵的。但是你问涨不涨的话我看很难说，但是个人感觉（我是做金银的）至少目前会稳定这个价可能还会小有上涨。到了2009年初应该会跌价了，因为很明显的，奥运来了所有的东西都要涨价跟随国际嘛，但是奥运一过。物价都会有所跌的。只是弧度大小而已。